地產大佬衝刺“最後60天”

寒風料峭，但房地產商對寒冷的感受程度卻不盡相同。

在2008年金融年會之際，與會地產商的“過冬”感慨，此起彼伏。“蜜月很短，日子很長。” 馮侖一再強調房地產的平淡期行將到來，目前受調控作用明顯的多為住宅地產。馮侖稱，今年以來，一些城市的商業地產的租金還有所上升，住宅代表不了整個市場。

但顯然，不是所有人都像馮侖那麼樂觀，參與金融年會的潘石屹對房地產形勢的評價是“很慘澹”。反映在房地產企業剛剛出臺的三季報中，同樣是幾家歡喜幾家愁。

既定目標壓力

今年年中，不同機構都曾經預警，2008年，房地產公司將難以完成預計銷售計畫。上市地產企業的三季度報告，基本可以證實業界的這個擔心。

2008年前三季度，萬科累計實現銷售面積402.4萬平方米，銷售收入356.1億元，分別比去年同期減少8.9%和3.2%。繼在半年報中調低全年的開竣工計畫，萬科決定進一步下調今年的開工計畫，開工面積再調減約110萬平方米，到570萬平方米左右，以更好地匹配市場的銷售節奏。同時，萬科在報告期末對所有專案的減值狀況進行了全面測試，按照存貨成本和可變現淨值孰低計量的標準，計提存貨減值準備。

營業總收入增幅最大的保利地產，前三季度營業總收入為66.9億元，同比增幅71%，前三季度，保利共實現銷售面積176.03萬平方米，實現銷售認購金額141.53億元，同比分別增長18%和17.95%，專案周轉情況優於其他三家公司，完成了全年銷售認購目標的59%。這樣的業績在三季度房地產行業中已是不俗。保利地產一位內部人士介紹，目前，保利的銷售資料已經超過160億元，且在十一月將有大量簽約。公司領導對完成全年的銷售計畫保有信心，目前並沒有修改既定的全年銷售目標。

招商地產和金地在前三季度的營業總收入的增幅較低，金地的營業收入同比增加31%，增速較緩，金地前三季度共實現銷售面積73.11萬平方米，銷售金額78.49 億元，雖然銷售面積同比下降8.57%，但銷售金額卻同比增長11.68%。

招商的營業收入同比減少13%，北京市房地產交易管理網的資料顯示，招商地產在北京的樓盤公園1872，後期推出的住宅樓的銷售狀況不佳。招商地產原計劃2008年實現銷售一百億元，截至三季報期末，招商實現銷售五十多億元，距離全年的銷售目標還有近一半。

現金流堪憂

面臨國際金融市場的動盪，萬科表示今後將回歸最基本的商業邏輯。一方面堅持“現金為王”的策略，在確保經營穩健性和安全性的同時，為隨時把握可能萌發的市場機會蓄積力量。另一方面，在行業的調整期內，不過於追求短期內的規模增長，而將精力更多放在提升公司的專業能力上。

肇始於去年十月的降價，雖然一度引發業內的強烈爭議，但是不可否認的是，靈活的銷售方式確實為萬科過冬儲備了充足的資本。同時，在今年九月份，萬科發行五十九億元公司債券，報告期末，萬科擁有貨幣資金199.4億元，比中期末的153.7億元增加了29.8%。每股經營活動產生的現金流量淨額0.181，而保利、招商、金地的每股經營所得的現金流淨額均為負值，分別為-3.33，-2.2和-0.66。

萬科三季報顯示的公司的淨負債率34.8%，比中期末的淨負債率37.1％有所下降，遠低於保利的117%，招商地產的85%和金地的77%，抗風險能力較強。

但是若將無息負債考慮在內，招商地產的資產負債率在四家企業中控制得最佳，為67.3%，其次是萬科、保利和金地。今年9月，蛇口工業區通過其下屬子公司達峰國際股份有限公司增持招商B 股964,750 股，平均價格為7.15 元/股，加之8月南京國際金融中心的轉讓也為招商地產貢獻了寶貴的現金。

金地今年增發A股未獲通過，資本金的補充沒有及時到位，但是金地經營活動產生的現金流淨額為-11.1億元，較去年同期增長了72.4%，現金流狀況改善明顯。2007年9月，金地集團以15.9億元，取得番禺“地王”，樓面地價為6230元/平方米，就在金地拍下此地後數月，廣州市政府在該地塊周邊推出的限價房項目，價格在5500元/平方米以下，且自去年拿下番禺地王后，金地至今沒有在土地市場上再度出手。而今年八月以來，金地在上海的樓盤灣流域和深圳的梅隴鎮都有較大的折讓，與萬科的降價策略遙相呼應。在10 月和11月，金地計畫開盤和加推金地梅隴鎮、金地名軒、金地博登湖等十多個項目。集中的放量或許可以在剩下的一個季度，較大地釋放現金的壓力。

在最後一個季度將會有較大放量的並不只有金地一家，面對著並不那麼讓人興奮的一個年關，最後一個季度的衝刺，或許將是真正的雪中送炭。